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Existen muchos delitos y actos de corrupción legales que se pueden cometer con bienes raíces (terrenos o construcciones de todo tipo). Este texto únicamente tratará de uno de ellos, un delito muy específico, al que algunos medios han llamado “mafia de los bienes raíces“, y lo considero un problema sumamente grave.

¿Ha comprado o heredado una casa nueva o usada?

Los trámites para convertirse en dueño de su propia casa son bastante engorrosos. En el estado de Veracruz, por ejemplo, usted debe mostrar en el palacio municipal los comprobantes de pago de impuesto predial, pagar cualquier impuesto atrasado, entregar un documento catastral, si no cuenta con él debe pagar para que el ayuntamiento lo elabore, cosa que puede incluir una inspección para que midan el terreno, acudir con un notario público para registrar la compra-venta o herencia y recibir las escrituras, pagar impuestos, llevar las escrituras a que las registren en el Registro Público de la Propiedad, cosa que bien puede ser en otra ciudad, y quizás es todo, o quizás olvido algo.

Debido a que hay varios actores involucrados y a que el método está fragmentado (usted hace este trámite a nivel municipal, habiendo más de 2,000 municipios en México), es difícil y lento que se ejerza un control rápido sobre todos los cambios de propiedad. Por ejemplo, le comento que para prevenir la compra de automóviles robados, existe un registro único que usted puede revisar desde su celular antes de comprar un auto, para saber que no es robado.

 

¿Cómo opera la mafia de los bienes raíces?

El primer paso es identificar a un propietario vulnerable, es decir, una persona que vive en pobreza y a quien le sería muy difícil costear una demanda. Estos suelen ser 2 tipos de personas:

  • Personas que son dueñas de la casa o departamento en el que viven y tienen las escrituras y todos los trámites al corriente y a su nombre, o pueden deber algunos impuestos prediales (impuesto anual que se paga al municipio por ser dueño de una casa). Lo importante es que la casa no está hipotecada, es decir, ningún banco tiene las escrituras de esa casa, las tiene el dueño.
  • Personas que heredaron una propiedad y por el motivo que sea, no tienen las escrituras y todos los trámites al corriente y a su nombre. Para darle un ejemplo, le comento que durante 2018, los hijos mayores del presidente Andrés Manuel López Obrador eran dueños de un departamento, pero debido a que se estaba haciendo un largo juicio de sucesión, no tenían los papeles a su nombre. Y esto sucede con muchísimos mexicanos a nivel nacional, cuyos padres les heredan algo sin hacer un testamento o sin hacer la escrituración en vida, y los hijos tardan años, y en algunos casos décadas, en reunir el dinero necesario para poner la propiedad a su nombre (aunque legalmente, es de ellos aunque los padres hayan fallecido sin testamento). Quiero recalcar este punto: en México, cuando los padres fallecen y son dueños de una casa u otro bien raíz, el bien pasa a ser propiedad de sus hijos, con o sin testamento, a menos que haya un testamento en el que se nombre a otra persona como heredero. Pero si no hay testamento, tienen que hacer un juicio para poder poner la propiedad a su nombre.

En ambos casos, la propiedad es claramente de una persona no adinerada y es el dueño legítimo.

 

La intervención

Describiré la siguiente etapa en segunda persona, solo para recalcar que esto le puede ocurrir a usted o a sus hijos.

Usted es dueño de su casa o departamento, ya sea con papeles al corriente o papeles a nombre de sus padres, de una propiedad heredada. Tocan a su puerta y usted abre. Le saluda un abogado con documentos en la mano. Le informa que usted se encuentra en propiedad privada y tiene que salir de la casa. Su reacción inmediata es “obvio, aquí es propiedad privada, es mi casa, ¿por qué habría de salir de mi casa? ¿qué carajos le pasa a este señor?”. El licenciado le explica: “usted no se encuentra en su casa, se encuentra dentro de la casa del señor Fulanito Pérez“. Los documentos que tiene el licenciado son copia de las escrituras legales de la propiedad. Todas están en regla, en orden, copia fiel y certificada de las originales, notariadas y registradas ante todas las oficinas de gobierno. Ya tienen los recibos originales de pago del cambio de propiedad. Es decir, son comprobantes legales y originales de que la casa, la de usted, le pertenece a un señor que usted ni sabe quién es, llamémosle Fulanito Pérez. Hasta aquí, sé que la historia ya es bastante desagradable, y apenas comienzo.

Los muebles de una víctima, en la calle y con destino incierto

Usted, obviamente, sabe que es el dueño y que no lo pueden sacar, así que se niega. No tiene por qué enseñar sus escrituras, así que le pide al licenciado que se retire. Usted sabe que sus escrituras, a nombre suyo o de sus padres, descansan seguras en su caja fuerte, clóset, bajo su cama o en algún cajón. El licenciado se niega. Le dice que es usted quien debe retirarse, ya que él es el representante legal del verdadero dueño de la casa, y el dueño ya inició un procedimiento legal para vaciar la casa sacando a cualquier allanador de morada, invasor, que se encuentre en ella, y usted está invadiendo la casa de don Fulanito Pérez. Usted ríe nerviosamente, o furioso, intentando cerrar la puerta. El licenciado se ríe de usted, ya que la puerta es empujada en ese momento por dos policías, que tienen la obligación legal de hacer cumplir la orden de desalojo, que fue girada por un juez. El licenciado le muestra a usted la orden, con todas las formas y sellos correspondientes: el verdadero dueño, Fulanito, ya inició un juicio contra usted y lo ganó. En lo que usted intenta entender esto, los policías lo sacan a la banqueta. Usted intenta hacerlos razonar, su esposa/pareja/hijo sale a la banqueta con las escrituras tratando de ayudarle. Nadie le escucha, nadie acepta ver sus papeles; el licenciado repite que los papeles originales son los que él tiene. Más policías entran a su casa, sacan a su familia, su mascota y sus muebles. Llega un cerrajero y cambian la chapa. Usted se resiste, llegan más policías, no le permiten acercarse a su casa.

En conclusión, la casa es ahora de Fulanito Pérez. Usted se ha quedado sin casa. A ver qué hace con sus muebles que quedaron en la calle, puede rematarlos para salir rápido del problema o la gente comenzará a robárselos. Después de que vea cómo le hace para hospedarse en donde pueda, casa de algún familiar, rentar un lugar más chico, o lo que sea, buscará un abogado que quizás no pueda pagar y que le ayude. No saldrá bien, porque todos los documentos del señor Fulanito son legales, son reales y están en orden. Los documentos comprueban que en algún momento hace muchos años, sus papás le heredaron su casa al señor Fulanito, o se la vendieron, o cuando usted la compró nunca pagó la casa y la compra no se concretó. El caso es que está comprobado que la casa nunca fue suya y Fulanito siempre fue el verdadero dueño.

Continuará…

En la parte 2 explicaré cómo se organiza esta mafia para que sus robos sean tan exitosos. Dos pistas: quitan sus propiedades a la gente pobre, a quienes les es imposible o muy difícil pagar un abogado. Y son muchas personas, muy bien organizadas, son todo un cártel.

Referencias:

Video de Oro Sólido sobre el caso de la víctima Arturo Ochoa

Perfil de Vampiro Perverso @Vampiroperver, tuitero que ha documentado el caso de una víctima

Descripción de la situación en Diario de Yucatán